Сдача квартиры через «Airbnb» нерезидентом
- В связи с доходами от сдачи собственной квартиры в Австрии в аренду статус налогового резидента в Австрии не возникает автоматически, и, соответственно, не возникает неограниченная (распространяющаяся на все «мировые доходы» физического лица) налоговая ответственность. Арендодатель приобретает, однако статус налогоплательщика с ограниченной налоговой ответственностью (то есть относительно доходов, полученных от источника на территории Австрии, если недвижимость находится в Австрии).
- Если арендодатель к первой квартире (находящейся у него в собственности) снимет ещё две квартиры (то есть в общей сложности он станет сдавать 3 квартиры) это тем не менее еще не является доходами от коммерческой аренды «Gewerbliche Vermietung», но остаётся доходами рантье «aus Vermietung und Verpachtung» — если не предлагается оказание вспомогательных услуг (таких как: стирка белья, уборка, подача завтрака и т. д.) на постоянной основе.
- Туристический налог – «Die Tourismusabgabe (Ortstaxe)» (местный налог), как правило, возникает в Австрии, если вы предоставляете свое жилье на коммерческой или частной основе в счет оплаты за ночлег. Как владелец недвижимости, вы обязаны по закону сбирать этот местный налог с арендатора и платить его в соответствующую инстанцию (в Вене это, например, магистрат). Туристический налог рассчитывается за ночь с человека. Тариф зависит от классификации жилья и различается в зависимости от федеральной земли. При долгосрочной аренде этот налог не возникает.
НДС: Аренда для целей проживания облагается НДС. На освобождение «малого бизнеса» (Kleinunternehmerregelung) могут претендовать только неограниченные налогоплательщики. Налог на добавочную стоимость для услуги предоставления квартир составляет 10%. Аренда бизнес-помещений является «фиктивно освобождённой от налога»(unecht steuerbefreit) (по расходам нельзя предъявить НДС к возврату, но и в счёт НДС можно не ставить). При определенных обстоятельствах вы можете «оптировать», тогда НДС на аренду служебных составит 20%. Для краткосрочной аренды бизнес-помещений, НДС также составит, в таком случае, 20%.
Подоходный налог (НДФЛ) рассчитывается с добавлением к доходам фиктивной суммы в 9 000 евро. Из выручки могут быть вычтены расходы. В связи с принципом «оттока/притока»(«Abfluss/Zufluss-Prinzip»), реализация доходов и расходов происходит на момент оплаты. - По поводу правил бухгалтерского учета, к сожалению не понимаю как приаттачить в фейсбук свой файл, так что если вам потребуется шаблон счета-фактуры, соответствующего §11 UStG, напишите мне электронное сообщение. Срок хранения документооборота для недвижимости в целом составляет 22 (а не 7 лет, как обычно) года. Обязательство предоставлять квитанцию потребителю (Belegerteilungspflicht) также относится и к аренде. При получении больше 7500 в год наличными – обязательна регистрационная касса (с даты превышения).
- Регистрация акта (получение номера ограниченного налогоплательщика и т.д.) происходит в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости.
- Налогоплательщики со статусом «ограниченной налоговой ответственности» должны подавать налоговую в любом случае, если доход получен в Австрии. Это прописано в § 102 EStG.
- В случае сдачи в аренду жилых помещений согласия других собственников в доме не требуется. В случае сдачи в аренду служебных помещений необходимо следить за тем, чтобы интересы других арендаторов не нарушались. В этом случае по закону (WEG) необходимо получить согласие других владельцев.
- В принципе, владелец недвижимости может позволить своему арендатору сдавать в субаренду квартиру. Так как составлением договоров в Австрии занимаются юристы советую вам связаться с юристом и прояснить имеете ли вы право пересдавать снятую вами квартиру, тем более на «Airbnb»
